Alberto Aznar 16/03/2018 Eldiario.es
“Emergencia habitacional”, “alquiler turístico”, “desahucios invisibles”, “burbuja del alquiler”… Son todas ellas expresiones que, cada vez más, se escuchan en medios y debate público y que reflejan, en mayor o menor medida, los problemas de acceso a la vivienda que existen en buena parte de las grandes ciudades de nuestro país y que amenazan a otras tantas.
El derecho a la vivienda digna y adecuada, tal y como lo recoge el artículo 47 de la Constitución, ha sido un derecho tradicionalmente amenazado en nuestro país: lo fue durante la crisis financiera debido a su alto precio en relación a los salarios y a unas condiciones y legislación de arrendamientos e hipotecaria abusivas y lo vuelve a ser en el período actual post-crisis por una serie de factores más complejos sobre los que es necesario reflexionar conjuntamente.
En este sentido, diferentes informes de 2017 indican que el precio del alquiler en España aumentó entre un 9 y un 18% (Idealista y Fotocasa) y que el de compra de vivienda nueva lo hizo entre un 5 y un 9% (Sociedad de Tasación y Tecnocasa). ¿Cuáles son las causas y amenazas de este aumento, especialmente latente en las ciudades y que perjudica más a jóvenes y colectivos de menores recursos en tanto no propietarios de vivienda? A falta de estudios y análisis concretos, se puede comenzar por enumerar, al menos, cinco aspectos que implican aumento de precio y que plantean una amenaza real a la vivienda -¡digna y adecuada!- como derecho fundamental accesible a todos:
1- Precariedad, bajos salarios y dificultad de acceso a una hipoteca: ¿quién le pone el cascabel al gato?
Decíamos al principio que según varios informes de portales inmobiliarios en base a todos los pisos que publicitan, el precio del alquiler aumentó entre un 9 y un 18% en 2017; y el precio de compra de vivienda nueva entre un 5 y un 9%. Pues bien, ¿cuánto aumentaron los salarios y la creación de empleo “general” -no ya el de calidad o indefinido- en el mismo período?
A falta de datos de 2017, diferentes cálculos e indicadores -como la negociación entre patronal y sindicatos cerrada el pasado verano- hablaban de subidas de los salarios en 2017 de entre un 1% y un 2,5%, dentro de un contexto de tasa de paro general del 17% y juvenil del 38% (OCDE); al mismo tiempo que informes como “El Estado de la Pobreza. Seguimiento del indicador de pobreza y exclusión social en España 2008-2016” de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social en el Estado Español indicaban que el porcentaje de personas en riesgo de pobreza y exclusión social en España se sitúa en un 27,9%. Cifras económicas de aumento de salarios, tasa de desempleo y porcentaje de personas en riesgo de exclusión social, todas ellas, indudablemente alarmantes.
Esta situación, unida a los problemas de liquidez de las entidades bancarias y la experiencia por los impagos de la crisis económica hace que conseguir una hipoteca sea en la actualidad mucho más complicado que en el período de bonanza, donde no era extraño que se concedieran préstamos por el 100 o 120% del valor del piso frente al máximo actual del 80%, y siempre que se cumplan unos requisitos más duros como aportar aval o un contrato de trabajo indefinido (acceso vetado, por tanto, a becarios, temporales y autónomos), a raíz de los nuevos criterios para evitar las “hipotecas tóxicas” concedidas a deudores poco solventes.
2.- Ladrillo para alquilar: inversión segura, altamente rentable y sin rival
Aquella frase que hizo fortuna durante el anterior período de bonanza que decía “invierte en ladrillo, es la mejor opción” ha vuelto con fuerza, en un contexto donde desde hace una década apenas existe ningún producto financiero ni inversión que pueda hacer frente a la rentabilidad y seguridad de la vivienda. Recordemos, en este sentido, los numerosos pufos de productos financieros comercializados al inicio de la crisis, como las participaciones preferentes, acciones de Bankia o Banco Popular y otros.
Además, la vivienda añade al ser una inversión el haberse convertido en un bien “de explotación profesional o empresarial” que supone el alquiler turístico. Así, al tradicional uso mercantil de la vivienda como bien de inversión se añade el plus de su alta, inmediata y sencilla (con las inmobiliarias de alquiler turístico basta con “dejar las llaves”) rentabilidad como bien empresarial, factor que acelera tanto la recuperación de la inversión como su revalorización en venta para esos inversores profesionales o propietarios de segundas residencias además de su vivienda habitual. Es mejor que también ciudadanos y pequeños propietarios puedan beneficiarse directamente del turismo y que no sea una actividad que reporte ingresos únicamente a empresas turísticas tradicionales, pero ello no debería hacerse si perjudica el derecho a la vivienda de, precisamente, los que no se benefician del turismo y se encuentran en peor situación.
El atractivo del ladrillo como inversión se multiplica, a su vez, por fondos financieros y figuras legales como las SOCIMIs (las cuatro más grandes de España cerraron operaciones inmobiliarias por casi catorce mil millones de euros en 2016, según la consultora CBRE), cuyo régimen tributario con, entre otras ventajas fiscales, el impuesto de sociedades exento, hace más rentable si cabe comprar bienes inmobiliarios.
A su vez, quién afronta más dificultades para comprar y disfrutar una vivienda, como se ha señalado, son las personas con menos recursos y que, por tanto, necesitan obtener una hipoteca que, a su vez, exige unos requisitos que para muchos son difíciles de cumplir.
Estas personas, así, se ven obligadas a optar por una opción tradicionalmente peor valorada socialmente, el alquiler, que plantea diferentes conflictos. Por una parte, el alquiler por definición es una situación “transitoria” (al menos si la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite al inquilino decidir quedarse en esa vivienda 3 años); por otra, la posibilidad de subir el precio de alquiler sin límite en el momento de renovar el contrato (más allá de, por ejemplo, sujetarse ese incremento a los aumentos del IPC) o la inexistencia de un índice de precios de alquiler o similar como ya existe en Berlín o París son factores que van en beneficio del propietario y en perjuicio del inquilino.
En igual sentido, cada vez son más habituales los conocidos como “desahucios invisibles”: renovaciones de contrato de alquiler donde el propietario decide cancelar esa renovación o subir la renta una cifra que no es posible afrontar por la persona inquilina, que se ve obligada a abandonar la vivienda.
3.- Alquiler turístico: la vivienda como bien no solo de inversión, si no de explotación empresarial
Estrechamente unido al punto anterior, diferentes informes establecen una rentabilidad del alquiler vacacional frente al convencional de, al menos, el doble o mayor según la ciudad y período (Nested o Unión Hotelera). Esto supone un enorme incentivo para que inversores y promotoras (las hay que han pasado de la construcción de vivienda para la venta a la construcción para el alquiler), pero también pequeños propietarios, pasen de ofrecer sus viviendas en alquiler convencional a turístico reduciendo enormemente la oferta disponible de alquiler convencional y donde, además, el alquiler vacacional es a la postre otro factor de desigualdad. De hecho, los datos del sociólogo e investigador Javier Gil(si no lo hacen todavía, ¡sigan su trabajo!) muestran que el alquiler “verdaderamente” colaborativo es aproximadamente un 20/30% del total, frente al restante 70/80% que es puramente “profesional”.
Factor de desigualdad porque, precisamente, quienes pueden beneficiarse de su alta rentabilidad son quienes ya son propietarios no de una vivienda, habitual, si no de segundas viviendas (en principio, adultos y colectivos de clase media, media-alta y alta); y a quienes afecta más negativamente es a los no propietarios (en principio, jóvenes y colectivos vulnerables). Así, de alguna forma, al menos parte de los perdedores de la crisis inmobiliaria de 2008 son, otra vez, jóvenes y colectivos vulnerables; y los ya propietarios de su vivienda habitual y una segunda, con los altos ingresos obtenidos por el alquiler vacacional, pueden incluso reinvertir en más vivienda para alquiler turístico. “Es el mercado, amigo”.
Teniendo en cuenta que todos los informes e indicadores señalan que tanto el turismo como la demanda de alojamiento en viviendas vacacionales va a seguir aumentando de forma muy intensa en nuestro país (España puede alcanzar de los 82 a "los 100 millones de turistas" en palabras de Zurab Pololikashvili, Secretario General de la Organización Mundial del Turismo), es difícil no suponer que la conversión de vivienda residencial en turística vaya a continuar. Qué conveniente sería comenzar a reflexionar sobre la relación entre sector turístico, desarrollo -y no solo crecimiento- y repercusión en la calidad de vida de sus vecinos y destinos, pero esas reflexiones quedarán para otro artículo.
4.- Gentrificación y concentración en las ciudades: el equilibrio entre viejos y nuevos residentes
Es obvio e indudable que es más positivo un barrio con vida, negocios y proyectos dinámicos que un barrio degradado o inseguro donde son pocos los que quieren vivir. Pero resulta interesante reflexionar hasta qué punto estos procesos de renovación urbana son positivos y entran en conflicto con otros aspectos a valorar como la existencia de tejido asociativo, de comercio tradicional o el “derecho a la ciudad”, en palabras del sociólogo marxista Henri Lefebvre en su libro de 1968.
De sobra conocido es lo que ha ocurrido en Chueca (Madrid), El Raval (Barcelona), o Russafa (València) y está ocurriendo en otros tantos barrios pero, por recapitular, en su inicio los procesos de gentrificación tienen lugar en zonas humildes, degradadas y con una mayor presencia de personas en riesgo de exclusión social o migrantes, donde el precio de la vivienda -y los servicios- son menores que en otros distritos de la ciudad. En un segundo momento, la intervención de las administraciones y el movimiento social y privado añaden dotaciones públicas, servicios, iniciativas y oferta de ocio y cultura, revalorizando y dando un nuevo atractivo a trasladarse a ese barrio.
Este nuevo atractivo, como es lógico, incrementa la demanda de viviendas en esa zona urbana anteriormente degradada, principalmente por vecinos del mismo municipio (pero también por nuevos residentes permanentes extranjeros: España puede convertirse en la “Florida de Europa” donde vayan a jubilarse sus mayores) con mayor capacidad adquisitiva para responder al aumento de precios y demanda, lo que obliga a sus vecinos pre-gentrificación a abandonar el barrio. La gentrificación es un problema muy complejo y con intereses legítimos contrapuesto, donde se puede dar la paradoja que intervenciones públicas que rehabilitan un barrio degradado respondiendo a las reivindicaciones vecinales acaben afectando a esos vecinos de siempre por el aumento de demanda y precios de demanda de nuevos vecinos que quieren trasladarse al nuevo barrio de moda.
5.- Política pública de vivienda estatal: ni está ni se le espera
Para finalizar, la amenaza al derecho a la vivienda no podría entenderse si en España existiera una política pública de vivienda adecuada y equiparable a la que implementan otros países de nuestro entorno.
Así, entre otras organizaciones que han estudiado en profundidad la situación del derecho a la vivienda en España, el lobby europeo Housing Europe o la organización de derechos humanos Amnistía Internacional señalan en varios informes las diversas dificultades que este derecho afronta en España y que se ven agravadas, a su vez, por ser uno de los países con menor vivienda social (un 1,1% frente al 11% de la media europea, según el informe de 2015 “Derecho a la vivienda y desalojos hipotecarios en España” de Amnistía Internacional) y de alquiler social (un 2% frente al 9%, según el Housing Europe Review de 2012); más bajos de la UE. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) es por derecho propio una organización que se ha ganado prestar atención a sus reivindicaciones y sus propuestas de vivienda concretadas incluso en unaIniciativa Legislativa Popular.
En este sentido, el reciente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 del Gobierno Rajoy es claramente insuficiente y no atiende a la realidad de “emergencia habitacional” que se vive en muchas ciudades de España puesto que, tal y como reflejaba la información aparecida en este diario el pasado 9 de marzo de la periodista Marina Estévez Torreblanca, España es uno de los países que menos porcentaje de PIB dedica a política pública de vivienda: 0,04% frente a 1,41% de Reino Unido, 0,83% de Francia, 0,82% de Finlandia o 0,59% de Alemania.
Es cierto que la construcción de vivienda social/pública es una política costosa y de largo plazo (con el efecto “desincentivador” de que sus resultados muchas veces los “disfruta” un gobernante posterior al que la encargó), pero es indudable que la necesidad de vivienda es mayor en un contexto como el actual de post-crisis económica, de precariedad, y de “terciarización” de la vivienda al utilizarla como bien empresarial. Además, hay otras medidas de menor coste y mayor impacto como las relacionadas con poner en el mercado del elevado número de viviendas vacías existentes en nuestro país, que según los últimos datos disponibles ha llegado a ser de más de tres millones cuatrocientas mil (INE, 2011) y que, pese a ser claramente intervencionistas, la realidad obliga a considerar seriamente (necesario, en este sentido, el informe “Administración local y derecho a la vivienda: intervención sobre los inmuebles vacíos” delObservatori de Drets Económics, Socials i Culturals de Barcelona).
De hecho ¿tan grave es que las viviendas propiedad de entidades bancarias o la SAREB, sean adquiridas por el Estado como forma de pago de los 60 mil millones de euros del rescate financiero, al menos en lugares donde se constate esa “emergencia habitacional”? ¿Intervencionismo estatal sí para salvar al sistema financiero, pero no para salvar al lugar de vida fundamental que es la vivienda?
Política pública de vivienda que ni está ni se le espera, al menos a nivel estatal, pues en otros niveles hay excepciones como Barcelona, cuyo Ayuntamiento liderado por Ada Colau y, más importante, por Javier Burón como Gerente de Vivienda (muy de agradecer su ejercicio de pedagogía en redes sociales en tanto gestor público), viene desde 2015 adoptando diferentes medidas con implicaciones directas y positivas para garantizar el derecho a la vivienda: 900 viviendas municipales entregadas y otras 3.500 en proyección financiadas al 100% con fondos municipales; 24 millones de € y 9.000 beneficiarios en ayudas al alquiler en este mandato; o aprobación e implementación del PEUAT - Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos que zonifica y establece cupos por barrios, frente a la situación previa donde cualquier vivienda podía convertirse en turística sin límites.
No se ha establecido una relación directa entre estas medidas y el precio de la vivienda, pero es indicativo que según ya reflejan algunos datos (el portal inmobiliario Idealista; otros hablan de subidas) Barcelona es la única gran ciudad de España donde en 2017 el alquiler ha bajado, un 2,6%, frente al incremento de otras como Madrid con el 7,9%, València con el 9,2% o Sevilla con el 15,2%.
Todos estos factores, unidos, hacen que el equilibrio entre el derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible y la regla que expertos y ONGs recomiendan de no destinar más de un 30% de los ingresos al gasto de vivienda se convierta en complicada de respetar frustrando las expectativas de los no propietarios, que añaden a las dificultades de compra la “burbuja del alquiler”, y donde su capacidad adquisitiva se va reduciendo en tanto en cuanto el aumento del precio de coste de vida (vivienda, luz, agua, etc.,) es mucho mayor al aumento de salarios y oportunidades laborales.
Esta problemática, a su vez, tiene enormes repercusiones tanto en el sistema socio-económico general por cuanto el retraso en la emancipación y la edad de tener hijos afecta a la pirámide poblacional y el mantenimiento de las pensiones; como psicológicas en esos individuos no propietarios, jóvenes y colectivos con bajos recursos, que ven negativamente afectadas sus expectativas de independencia y auto-realización.
Este es un análisis personal y siquiera aproximativo de una problemática que se escucha en las ciudades y se lee en los datos, pero lo importante es: ¿Qué vamos a hacer sociedad, administraciones públicas y sector privado para responder a esta situación, y evitar que la vivienda no sea, una vez más un factor de desigualdad y desesperanza en nuestro país?
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